“투기억제 기조는 유지… 특단의 공급대책 마련할 것”
새해 주택정책 전망 ①역세권 고밀도 개발
文정부 올해 공급 중심 전환, 부동산시장 변화… 신년기자회견서도 천명
변창흠 국토부 장관, 역세권 고밀개발·공공개발·토지임대부 분양 등 강조
박지숙 기자|2021/01/19 00:00
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현재까지 유력한 방안은 ‘역세권 고밀도 개발’이다. 지난 12일 당·정이 서울 내에 주거지역 용도변경을 통해 주택공급을 확대하겠다면서 ‘역세권 고밀도 개발’을 시사했다. 특히 일반주거지역을 준주거지나 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 바꾸는 ‘용도변경’ 은 변 장관이 밝혔던 ‘용적률 상향’보다 한 단계 규제를 더 완화하는 내용이다. 용도변경으로 종상향을 해 용적률을 높이면 층고를 올릴 수 있어 주택공급을 대폭 늘릴 수 있다. 청년과 신혼부부 등 급격히 늘어나는 1·2인 가구를 위한 주택이 집중 공급될 전망이다.
현재는 종별로 차등의 용적률이 적용된다. 제1종일반주거지역은 100~200% 이하이고, 3종일반주거지는 200~300% 이하다. 준주거지역은 200~500%, 중심상업지역은 400~1500%다. 이에 용도변경 대상과 변경 폭의 범위를 어떻게 할지가 고밀개발의 관건이 될 것으로 보인다.
역세권 고밀개발은 지난해 7월 부동산 규제책이 효과를 보지 못하고 공급부족 지적이 이어지면서 발표됐던 안이다. 서울시는 역세권의 일반주거지역을 준주거지역으로 바꿔 최대 1000%까지 용적률을 상향하는 안을 검토했다. 당시 현행 준주거 용적률 500%를 2배(1000%)까지 높이고 서울시 층고 기준인 35층 규제도 제외해 50층(주상복합)까지 높이는 내용이었다. 하지만 그 이후에도 전세난이 심각해지고 서울도심 주택수요가 많아지자 ‘용도변경’ 방안이 새롭게 대두된 것이다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “서울의 가용택지가 많지 않아 도심 내 공급을 확대하려면 역세권 고밀개발은 불가피한 선택”이라며 “당분간은 서울에 좀 과하다 싶게 공급정책에 공을 들여서 시장에 시그널을 줘 올해 입주량 감소에 따른 전세가격 불안문제를 다독일 필요가 있다”고 강조했다.
하지만 개발이익에 따른 환수, 난개발 문제 등도 우려되고 있다. 특히, 전문가들은 이런 개발 방식이 일부 토지주나 건물주에게 특혜를 줄 수밖에 없어 개발이익 환수가 전제되어야 한다고 지적했다.
이태경 토지+자유연구소 부소장은 “만약 역세권 민간택지를 통해 고밀개발을 한다면 개발이익 환수가 전제되어야한다”며 “특히 서울시장 선거를 앞두고 온갖 공급대책이 쏟아지는데 보유세와 대출규제 강화가 전제되지 않는 공급대책은 오히려 투기 심리를 자극할 뿐”이라고 지적했다. 이 부소장은 “공급대책만으로 부동산 시장을 안정시킨 사례는 단 한 번도 없었다”며 “강력한 수요억제정책과 병행돼야 효과를 발휘할 수 있다”고 강조했다.
또한 세종시 행정수도 이전 이슈에 따른 불균형 문제도 지적되고 있다.
장재현 리얼투데이 본부장은 “행정수도 이전 이슈로 세종시 집값 급등을 우려할 상황이다. 충청권 수요들의 주거불안도 가중시키고 있어 적절한 규제가 필요하다”고 말했다. 이 부소장은 “보유세 위주의 보편증세와 대출관리를 병행하면서 행정수도 이전 이슈를 들고 나와야 시장이 안정되는데 지금처럼 구멍이 숭숭 뚫린 그물을 그대로 둔 채 행정수도 이전 논의를 하니 투기수요가 세종시로 몰린 것”이라고 꼬집었다.