공사비 갈등에 재건축·재개발 파행 속출…“분상제 손질 급하다”

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서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온) 공사 중단에 이어 공사비 마칠 맟 분양가 상한제 부담 등으로 당초 일정보다 사업이 늦어지는 재건축·재개발 단지가 속출하고 있다. 원자재값 상승으로 공사비가 늘어났지만, 분양가 상한제로 재건축·재개발 조합 수익성이 떨어지면서 정비사업이 원활하게 진행되지 않고 있는 것이다. 이에 따라 새 정부가 앞으로 민간 재건축·재개발 중심의 주택 공급을 추진하려면 당초 공약으로 내건 분양가 상한제 개편 방안이 조속히 마련돼야 한다는 지적이 나오고 있다.

18일 업계에 따르면 서울 성북구 보문2구역(‘보문 리슈빌하우트’) 재개발 조합은 최근 입주를 앞두고 시공사인 계룡건설과 갈등을 빚고 있다. 갈등 양상은 둔촌주공과 비슷하다. 전임 조합장이 2020년 12월 조합 총회 없이 140억원의 공사비를 추가 편성하는 공사계약 변경 합의한 게 갈등의 불씨가 됐다. 이후 현 조합 집행부가 이 계약에 동의할 수 없다고 주장하며 갈등이 지속되고 있다.

이에 계룡건설은 조합에 ‘추가 공사비 미정산 시 입주가 불가하다’고 통보를 하는 강수를 두고 나왔다. 계룡건설 관계자는 “공사비 문제는 조합과 계속 협의가 필요한 상황”이라며 소통을 기반으로 원만하게 풀어가겠다는 입장이다. 하지만 아직까지 양측의 입장 차는 좁혀지지 않고 있다.
서울 은평구 대조동 대조1구역 재개발 사업장도 공사비 문제로 인해 착공이 지연되고 있다. 시공사인 현대건설이 공사비를 받지 못해 착공에 들어가지 못하고 있는 상황이다. 이 사업장은 2019년 5월 관리처분인가를 받고 이주·철거까지 완료한 상태다.

현대건설은 대조1구역 공사비로 3.3㎡당 528만원을 제시했다. 하지만 조합은 주변 단지보다 공사비가 지나치게 높은 편에 속하는 것이라며 반발하고 있다. 이 때문에 본계약도 미뤄지고 있다. 현대건설은 협의를 지속하겠다는 입장이지만 양측의 입장 차이가 커서 난항이 예상된다.

업계에선 이런 갈등은 분양가 상한제가 주요 원인으로, 이 문제가 해결되지 않을 경우 공사비를 두고 시공사와 조합의 마찰은 앞으로도 끊이지 않을 것으로 보고 있다. 재건축·재개발 아파트의 일반분양가를 주변 시세보다 낮게 책정해야 하는 등 현실과 동떨어진 정부의 인위적 가격 통제로 정비사업의 수익성이 떨어지다 보니 추가 비용을 놓고 갈등과 분양 지연 사태가 벌어지고 있다는 것이다.

경기 광명시 광명2구역도 분양가 상한제로 일반분양이 지연된 사례다. 지난해 11월 분양 예정이었지만 낮은 분양가 책정에 조합원들이 반발했다. 광명시로부터 분양가 상한제를 적용받아 일반분양가를 3.3㎡당 2000만6112원으로 책정된 것이 원인이다. 3.3㎡당 2000만원으로 분양하면 전용면적 84㎡형은 분양가가 6억8000만원 수준으로 같은 주택형 인근 시세인 12억~13억원의 절반 수준이다.

전문가들은 현행 분양가 상한제가 완화 또는 개선되지 않는 이상 이 같은 갈등은 지속될 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 서진형 경인여대 교수는 “분양가 상한제 수정 없이 민간 재건축·재개발이 속도를 내기 어려울 것”이라며 “분양가 상한제를 대폭 손질해 일정 수준의 시장 자율성을 회복할 필요가 있다”고 말했다.