고금리·경기침체에 수익형 부동산 거래 26% ‘뚝’

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지난해 풍부한 시중 유동성과 주택 규제 강화로 반사이익을 누렸던 수익형 부동산이 최근 들어선 고금리와 경기 침체 우려에 직격탄을 맞고 있다.

12일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1~10월 전국 상업 · 업무용 부동산 거래 건수는 총 6만1577건(수도권 3만1956건, 지방 2만9621건)으로 전년 동기 8만3230건(수도권 4만5636건, 지방 3만7594건)에 비해 26% 줄었다.

상업·업무용 부동산 거래량은 사회적 거리두기가 전면 해제된 지난 4월(8327건) 정점을 찍고 감소세로 전환한 뒤 지난 10월에는 올해 들어 가장 낮은 수준인 3968건을 기록했다. 대출 비중이 높은 수익형 부동산 투자 특성상 가파른 금리 인상으로 금융비용 부담이 가중되면서 거래 감소에 영향을 미친 것으로 분석된다.
고금리로 수요자들의 가격 민감도가 커지면서 올해 수익형 부동산 시장에서는 집합건물(한 동의 건물에서 구조상 독립되고 각각 구분 등기된 건물)과 1억원 이하 부동산의 거래 비중이 높아졌다.

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올해 1~10월 전국에서 거래된 상업 · 업무용 부동산 중 집합건물의 비중을 살펴보면 △전국 73.7%(4만5376건) △수도권 78.9%(2만5219건) △지방 68.0%(2만157건)으로 조사됐다. 일반건물보다 2배 이상 높은 수준이며 지난해 같은 기간의 집합건물 거래비중 △전국 71.6%(5만9604건) △수도권 76.8%(3만5064건) △지방 65.3%(2만4540건)에 비해서도 조금씩 확대됐다.

1억원 이하 거래비중도 지난해 보다 높아졌다. 올해 전국에서 거래된 상업·업무용 부동산 가운데 1억원 이하의 비중은 26%(1만6063건)으로 지난해 22%(1만8537건)에 비해 소폭 높아졌다.

전문가들은 수익형 부동산에 투자할 때 공실률을 잘 살펴봐야 한다고 조언한다. 특히 올해 들어 전국의 오피스 및 중대형 상가의 공실률이 낮아진 반면, 소규모 상가는 공실률(1분기 6.4% → 3분기 6.8%)이 높아지고 있어 주의가 요구된다는 설명이다.

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여경희 부동산 R114 수석연구원은 "내년에도 금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상되는 가운데, 경기 침체와 맞물려 임차인 확보가 어려워질 경우에는 공실 등 수익률 저하 문제가 발생할 수 있다"며 "투자 시에는 상가의 입지 여건과 유동인구, 업종분석은 물론 수익률 등 각종 지표를 통해 향후 자산가치를 분석하는 등 철저한 옥석 구분을 해야 한다"고 말했다.

이어 "침체기 수익형 부동산 투자는 리스크가 큰 만큼 지역 내 초과 공급 등 시장상황을 면밀히 파악하고 중장기적인 관점에서 접근이 요구된다"고 덧붙였다.