전세사기 주택 협의 매수…피해 임차인만 손해 볼라

아파트 0 정부가 1·10 부동산 대책에서 전세사기 피해 임차인 피해지원 방안으로 협의매수를 내놨지만 피해 임차인의 일방적인 손해가 우려된다. /연합뉴스

정부가 1·10 부동산 대책에서 전세사기 피해 임차인 피해지원 방안으로 협의매수를 내놨지만 피해 임차인의 일방적인 손해가 우려된다.

12일 국토교통부에 따르면 정부가 '1·10 부동산 대책'에서 전세사기 피해지원 및 예방 강화책으로 협의매수 대책을 내놨다.

협의매수는 한국토지주택공사(LH)가 피해주택이 법원 경매로 낙찰되기 전에 감정가 수준으로 피해주택을 사들여 보증금 반환을 조기에 지급하겠다는 것이다.
협의매수 주택 대상은 경매 개시 전 피해주택이나 경매 개시된 피해주택을 취하한 주택에 대해 피해임차인이 신청 가능하다. 임차인 외에 다른 채권자가 없는 주택에 대해 우선적으로 시행된다.

보증금이 감정가보다 높을 경우 임차인이 보증금을 감정가 이내로 낮춰야한다. 피해주택이 대부분 매매가격보다 보증금이 높은 깡통 전세임을 감안하면 피해 임차인은 협의 매수 과정에서 보증금 일부를 떼일 우려가 있다. 대항력도 소멸된다.

반면 임대인은 피해임차인이 손해보는만큼 이득을 본다. 돌려줘야 할 전세보증금 액수보다 낮은 가격에 집을 넘길 가능성이 높기 때문이다. 피해 주택이 협의 매수가 되면 임대인은 기존 전세계약을 매매계약으로 전환해 LH에 주택을 팔게된다.

또한 협의매수 가격 감정가가 법원 경매 진행 감정가보다 통상 보수적으로 결정되므로 피해임차인이 돌려받지 못하는 전세보증금 손해액은 더 커질 것으로 예상된다. 협의매수시 적용되는 감정가는 LH가 감평사 2곳으로부터 감평을 받아서 결정된다.

전세사기 피해주택 대책으로 마련된 우선매수권도 실효성이 떨어진다는 지적이다. 우선매수권은 최고 낙찰액과 같은 가격으로 먼저 경매 물건을 받을 수 있는 권리를 말한다. 경쟁력있는 물건에 응찰자들이 많이 몰렸을 때 효과를 낼 수 있다. 하지만 전세사기 피해주택은 대부분 감정가보다 전세보증금이 높아 응찰자들이 입찰을 꺼리고 유찰되므로 임차인에게 있어 우선매수권은 필요가 없다.

업계 전문가는 "임차인 입장에서는 경매로 넘어갈 경우 얼마에 낙찰될 것인지를 미리 판단하고 협의매수를 신청해야하는 어려움이 있다"며 "제도 취지는 좋지만 직접 실행한다고 하면 걸리는 게 많아 후속 조치가 필요해 보인다"고 말했다.