[칼럼] 주택담보대출 한도 꼼꼼히 확인해 봐야

한상언 0 한상언 제이에듀 투자자문 이사

얼마전 '20억원 로또'로 불린 강남구 개포동 '디에이치 퍼스티어 아이파크' 무순위 청약에 100만명이 넘는 사람들의 신청이 몰려 크게 화제가 됐다. 당첨 기대보다는 혹시나 하는 마음에 부담 없이 신청했을 것이지만 만약 당첨됐다면 갑작스러운 자금조달로 고난도의 문제를 풀어야 했을 수 있다. 부동산투자는 일단 당첨되고 나서 고민해도 되는 경우가 아니라면 사전에 철저한 자금계획을 세워야 한다. 특히 가지고 있는 여유자금 만으로 부족해 은행대출을 받을 계획이라면 대출한도, 금리조건, 상환계획 등에 있어 가능한 선택지와 본인에게 가장 적합한 조건을 찾는 노력은 필수다.

주택담보대출(주담대)의 핵심인 대출한도를 살펴보자. 경험상 주담대를 상담했을 때 많은 사람들이 대출금리보다 대출한도에 더 민감하게 반응했다. 대출금리나 상환조건은 차주가 본인 선택으로 결정할 수 있는 요소가 여럿있지만 대출한도는 단순히 집값만 가지고 정해지지 않기 때문이다. 요약하면 규제지역 여부와 보유주택수에 따라 주택가격대비 대출비율(LTV)을 차등 적용하고 있고 여기에 추가로 대출받는 차주가 대출금을 잘 갚을 수 있을지DTI, DSR을 따져 최종 대출한도가 정해진다. 결과적으로 같은 가격의 주택이라도 소재지, 소득규모, 부채규모에 따라 받을 수 있는 주담대 한도도 달라진다. 부동산 투기를 방지하고 가계부채증가를 억제하기 위한 목적이지만 최근엔 향후 발생할 수 있는 금리인상 위험까지 감안해 대출상환 능력을 따지도록 스트레스DSR까지 적용되면서 더욱 면밀한 자금계획이 필요해졌다.

담보인정비율인 LTV는 주택담보가치 대비 최대 얼마까지 대출받을 수 있는지를 정하고 있다. 현재 은행 주담대의 경우 생애최초구입자에겐 80%의 상대적으로 높은 LTV가 적용되지만 일반 무주택자나 1주택자이상인 주택구입자금에 대해서는 비율이 70%, 60%로 내려간다. 또한 주택 소재지가 현재 투기지역으로 규제된 서울 4곳(강남·서초·송파·용산)에 해당한다면 비율은 더 내려가 1주택 이하자 50%, 2주택 이상자는 30%까지도 낮아질 수 있다. 더 많은 대출을 받기 위해 상대적으로 LTV가 높은 제2금융권의 주담대를 이용하는 방법도 있지만 이 경우 은행에 비해 높은 대출금리를 감수해야 한다.

DTI와 DSR은 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주담대 한도를 제한하는 비율이다. 둘 다 연간 소득대비 대출 원리금상환액 비율을 따져 일정비율을 넘지 못하도록 하고 있다. 주담대의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액을 기준으로 하는 DTI는 규제지역 또는 수도권지역 여부에 따라 40%~60%의 비율이 적용된다. LTV로 산정한 대출한도가 충분해도 DTI에 걸린다면 원하는 만큼 대출을 못 받을 수 있기에 적용대상 여부 등을 확인해보고 필요하다면 주담대 대출기간을 늘려 연간 원리금 상환액을 낮추는 방법도 고려해 볼 수 있다.
DSR은 더 강력하다. 주택소재지와 관계없이 주담대와 신용대출을 합한 총 대출금이 1억원을 초과하는 경우 적용된다. 현재 은행대출은 DSR 40%(비은행 50%)를 적용하고 있어 연간 원리금상환액이 소득의 40%를 넘는 경우라면 대출을 받을 수 없다. DSR 원리금상환액은 DTI보다 범위가 넓다. 차주가 보유한 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등도 모두 포함된다. 또한 최근엔 DSR보다 더 강화된 스트레스DSR까지 시행되면서 대출한도는 더 줄어들 가능성이 커졌다. 스트레스DSR은 실제 대출금리에다 향후 금리상승을 고려한 스트레스금리를 더해 DSR을 산정하는 것으로 원리금상환액이 느는 만큼 추가대출 여력은 줄어들게 된다. 올해 상반기는 스트레스금리의 25%만 적용하고, 하반기는 50%를 적용하는 완화조치가 있지만 내년부터는 100%를 다 적용한다. DTI와 마찬가지로 DSR 또한 대출기간을 늘려 연간 원리금상환액을 줄인다면 대출한도 산정에 유리해질 수 있다.