상가 투자시 ‘팽창하는 상권 주변부 피해야’

아파트를 비롯한 주거용 부동산 시장이 위축되면서 상업용 부동산에 대한 관심이 커지고 있다.

특히 지난달부터 경기회복론이 서서히 고개를 들면서 향후 가계 소비 증가를 내다보고 상가 물건을 중장기 투자처로 고려하는 투자자들이 늘고있다.

그러나 초보투자자들이 목 좋은 상권을 찾아내기란 여간 힘든 일이 아니어서 자칫 상가를 잘못 고를 경우 수익은 고사하고 투자금만 묶이는 경우도 많다.
25일 상가전문 정보업체인 '상가뉴스레이다'의 정미현 선임연구원의 도움을 얻어 투자해서는 안 될 나쁜 입지의 상가를 살펴본다.

피해야 할 입지의 상권을 하나씩 배제시켜 나가다보면 결국에는 투자할 만한 좋은 입지의 상가를 발견할 수 있다.

◆팽창하는 상권의 주변부는 피해야 = 팽창하는 상권의 주변부 상가는 기대만큼 상권 활성화가 이뤄지지 못하는 경우가 많아 주의해야 한다.

확대되는 상권의 주변부에는 일반 주택이 상가주택으로 용도 변경을 해 상권이 넓어지는 경우도 있다.

상권 확장을 단순하게 보면 중심부의 활황 분위기가 주변부까지 파급된다는 긍정적인 부분만을 생각할 수도 있지만 이런 효과는 생각보다 미미한 경우가 많다.

도리어 수요층과 유입인구는 그대로인데 상권 팽창에 따라 동종 업종의 점포가 늘어나면서 경쟁만 치열해질 수 있다.

즉, 주변부 상권을 선택할 때는 긍정적인 효과가 어느 정도인지 객관적인 시각으로 판단해 봐야 할 필요가 있다는 얘기다.

◆기술 서비스 업종 주변도 기피대상 = 상가는 주변업종을 통해 시너지 효과를 보기 마련이다.

미용실에 들렀던 주부가 집에 있는 아이들 간식으로 미용실 아랫층 제과점에 들러 케이크를 사서 가는 일이 이러한 업종간 시너지를 잘 보여주는 사례다.

그러나 세탁소, 세차장, 정비업소, 표구상 등 기술 서비스 업종 위주로 상권이 형성된 지역은 관련 상권이 제한적일 수 있다.

상권이 다양성을 갖지 못하고 일부 한정된 업종으로 국한되기 때문에 투자에 주의해야 한다.

◆통로는 너무 좁아도, 넓어도 안좋아 = 보행자 통로가 지나치게 협소한 곳을 피해야 하는 이유는 시각적인 제한 때문이다.

보행자의 시야가 적절한 수준을 유지해야 노출효과를 기대할 수 있는데 지나치게 좁을 경우에는 앞점포에 가려 뒷점포는 상대적으로 노출이 어렵게 된다.

이런 경우라면 그나마 노출효과를 유지할 수 있는 상권 유입부 초반을 선택하는 게 낫다.

또 보행자와 차량 통행이 구분돼 있더라도 사실상 뒤섞여 오가는 곳이라면 보행자 통로가 좁더라도 무방하다.

반대로 보행자 통로가 지나치게 넓은 경우에는 보행자들의 시각이 분산될 뿐 아니라 유동인구가 분산되는 단점이 있다.

◆고개마루 상권은 효과 없어 = 특별한 호재가 없는 이상 고갯마루 상권이나 비탈길이 지속적으로 이어지는 상권은 피해야한다.

상권의 흐름과 연속성이 끊어지기 때문에 상권으로 묶여 있을 때 발생하는 경제적 효과를 보기 어렵다.

또 찻길이 너무 넓어 걸어서 반대편으로 쉽게 건널 수 없는 곳, 즉 교차보행이 불가능한 상권도 피하는 게 좋다. 지역적인 상권은 괜찮지만 반대편 상권의 유동인구를 흡수하지 못하기 때문에 기대보다 유입인구가 적은 경우가 대분이다.

◆매물 많으면 상권 위축 징조 = 장사가 잘되는 지역일수록 매물을 찾기가 어렵기 마련이다.

또 점포 운영주는 자신의 점포가 매물로 나와 있다는 것을 밝히길 꺼리기 때문에 중개업소에 매물이 많다면 상권이 위축됨을 의미하는 것으로 볼 수 있다.

매물을 파악할 때에는 한두개 중개업소를 알아보는 것으로는 부족하며, 상권 매물을 다루는 중개업소를 최대한 많이 방문해 상권을 진단해 볼 필요가 있다.

정미현 선임연구원은 "이밖에도 주변에 대형유통시설이 경쟁관계에 있는 상권이나 많은 점포가 권리금이 없는 상권, 빈 점포가 많은 상권 등도 피해야 할 상권"이라고 말했다.